ענת דדוש רואת חשבון
לשקט הנפשי שלך יש בית
כי מקצועיות זו הדרך!!!

לקביעת פגישת ייעוץ

שלילת זכאות לניכוי מס תשומות ברכישת דירת נופש – פסק דין דן יערי

בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק כי הכנסות המערער מהשכרת דירת במאגר מלונאי לא נצמחו “במהלך עסקיו” ולכן השכרת היחידה לא הייתה “עסקה” לפי החלופה הראשונה להגדרת מונח זה בחוק מס ערך מוסף. עוד נקבע כי ההשכרה נכנסת להגדרת עסקת אקראי במקרקעין אולם לעניין יישום תקנה 6ב לתקנות מס ערך מוסף, החייבת במס היא חברת הניהול ולא המערער. לפיכך אין המערער רשאי לנכות את מס התשומות שבו נשא בגין רכישת היחידה.

לתקציר פסק הדין:

תקציר: ע”מ 59149/13

בבית המשפט: המחוזי תל אביב

· לפני: כב’ השופט ה’ קירש

· ניתן ביום: 26.1.2016

· המערער: דן יערי

· המשיב: מנהל מע”מ ת”א 3

בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק כי הכנסות המערער מהשכרת דירת נופש (להלן: “דירת הנופש” או “היחידה”) במאגר מלונאי לא נצמחו “במהלך עסקיו” ולכן השכרת היחידה לא הייתה “עסקה” לפי החלופה הראשונה להגדרת מונח זה בחוק מס ערך מוסף. עוד נקבע כי ההשכרה נכנסת להגדרת עסקת אקראי במקרקעין אולם לעניין יישום תקנה  לתקנות מס ערך מוסף, החייבת במס היא חברת הניהול ולא המערער. לפיכך אין המערער רשאי לנכות את מס התשומות שבו נשא בגין רכישת היחידה (אך מכיוון שכך, אם וכאשר ימכור המערער את הבעלות ביחידה, עסקת המכירה תהיה פטורה ממס).

השאלה המשפטית הרקע העובדתי וטענות הצדדים

המערער הוא עורך דין במקצועו. בחודש מאי 2011 הוא רכש מידי יזמים דירת נופש בפרויקט המלונאי חוף הצוק בתל אביב. בד בבד, המערער התקשר עם חברת ניהול האחראית לתפעול השוטף של המלון האמור, והעמיד את היחידה לרשותה כחלק ממאגר מלונאי.

המערער, שאינו עושה כל שימוש אישי ביחידה, זכאי להכנסה שנתית לפי חלקו בהכנסות הנובעות מהשכרת יחידות המלון באמצעות חברת הניהול. בעת רכישת היחידה מידי היזמים, התווסף מס ערך מוסף למחיר ששילם המערער. המערער ביקש לנכות את המס האמור כמס תשומות. המשיב סירב להתיר את הניכוי וזו המחלוקת בין הצדדים.

בטענתו הראשית גורס המערער כי הוא זכאי כ”עוסק” לנכות את מס התשומות הגלום במחיר רכישת היחידה וזאת מפני שהוא משכיר את היחידה (באמצעות חברת הניהול) בעסקאות החייבות במס ערך מוסף. לדעת המערער, השכרת היחידה נעשית על ידיו “במהלך עסקו” והיא משולבת בפעילותו העסקית הכללית. נוסף על כך, בשל אופי היחידה כיחידה מלונאית, השכרתה במסגרת מאגר מלונאי היא בהכרח בעלת צביון עסקי.

בהקשר זה מדגיש המערער כי היחידה אינה בבחינת “דירת מגורים”, וזאת כפועל יוצא מהלכות בית המשפט העליון בנושא דירות נופש. כטענה חלופית גורס המערער כי אף אם השכרת היחידה אינה “במהלך עסקו” כעוסק, היא מהווה “עסקת אקראי” בידיו ושוב הוא זכאי לנכות את המס בגין הרכישה, וזאת מכוח תקנה 6ב(ג) לתקנות מס ערך מוסף, התשל”ו-1976 (להלן: “התקנות“).

מנגד, לשיטת המשיב, כל הפעילות הכרוכה ביחידה, השכרתה ותחזוקתה, נעשית בידי חברת הניהול והמערער אינו מעורב בכך כלל. מדובר בהשקעה פסיבית שההכנסה השנתית הנובעת ממנה אינה מופקת “במהלך עסק” כלשהו. לפיכך אין בידי המערער זכות לנכות מס תשומות, כשם שאדם פרטי (שכלל אינו רשום כעוסק) אינו זכאי לקזז מס תשומות באותן נסיבות. המשיב מדגיש גם את העובדה כי למערער זכות לעשות שימוש פרטי ביחידה במהלך חלק מהשנה ואף יש לו גישה למתקני המלון במהלך כל השנה. באשר לטענה החלופית ולפיה אף מכוח היות ההשכרה עסקת אקראי קיימת זכות לניכוי המס, טוען המשיב כי לאור תקנה 6ב(ד) לתקנות, “החייב במס” בעסקה זו הוא חברת הניהול ולא המערער וכתוצאה מכך המערער אינו רשאי לנכות את המס בגין הרכישה.

דיון

בקביעות בית המשפט העליון בעניין ‘אי התכלת’ יש כדי לשלול מדירת נופש (יחידה מלונאית) אופי של “דירת מגורים”, ובכך צודק כמובן המערער. לתוצאה זו ישנה נפקות חשובה, למשל, בעניין מיסוי מקרקעין, כאשר הוראות חוק שונות בתחום זה – הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה – מתייחסות באופן מיוחד לנכסי מקרקעין שהם “דירות מגורים”. יש לכך גם נפקות מסוימת בתחום המע”מ – למשל שלילת הסיווג כ”דירת מגורים” מאיינת למעשה את תחולתה של תקנה 15 לתקנות לגבי יחידת נופש. ואולם מכאן ועד להסקת המסקנה ולפיה כל דירת נופש שנמסרת למאגר השכרה מלונאי על פי פסיקת בית המשפט העליון הופכת מניה וביה ל”נכס עסקי”, המרחק הוא רב מאוד. כלומר, אין בעובדה שיחידה מלונאית אינה יכולה לשמש למגורי קבע כדי להוביל בהכרח לתוצאה שמי שמשכיר אותה מפיק הכנסה מעסק.

דומה כי אין מקום למחלוקת כי בפועל המערער לא נטל כל חלק בהשכרת היחידה או בתפעול המאגר או המלון. בין היתר, הוא לא היה מוסמך לקבוע את גובה דמי השכירות (מחיר האירוח) או את זהות השוכרים (האורחים), ולא היה מוסמך (או אחראי) לפרסום היחידה ושיווקה. מנגד, אין ספק כי מנגנוני המאגר והמלון המנוהלים על ידי חברת הניהול הם בעלי אופי עסקי מובהק וכי תפעול מלון הדירות דורש היערכות עסקית מכל הבחינות. נוסף על כך, פעילות עסקית זו המבוצעת בפועל בידי חברת הניהול אינה יכולה להיות “מיוחסת” למערער.

למונח “עסקת אקראי” עצמו שלוש חלופות, והחלופה הנוגעת לענייננו היא: “(2) מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין…”.יסודות חלופה זו אכן מתקיימים במקרה הנוכחי: אין מחלוקת כי חברת הניהול היא “עוסק”, הצדדים יצאו מתוך ההנחה כי השכרת היחידה בוצעה על ידי המערער כלפי חברת הניהול (ולא כלפי אורחי המלון), והוסקה המסקנה כי המערער הוא “אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין”. לפנינו אפוא “עסקת אקראי”.

מכאן ממשיך המערער וטוען לתחולתו של סעיף 43א לחוק מס ערך מוסף, התשל”ו-1975 (להלן: “חוק מע”מ” או “החוק“). מהוראת תקנה 6ב עולה בבירור כי במקרה של העמדת יחידת נופש למאגר מלונאי בידי אדם פרטי – דהיינו אדם שכלל אינו רשום כ”עוסק” על פי חוק מע”מ – החבות במס בעסקת האקראי תוטל על חברת הניהול. כתוצאה מכך, לא יחול סעיף 43א לחוק והאדם הפרטי האמור לא יוכל לנכות את המס שהוטל בשל רכישת היחידה. מנגד, בעת מימוש היחידה, דהיינו מכירת הבעלות בה, תהיה העסקה פטורה ממס מכוח סעיף 31(4) לחוק.

לתוצאה אחרונה זו מסכים המשיב. זאת ועוד, תקנה 6ב(ג), ולפיה הצד המוכר בעסקת האקראי חייב בתשלום המס, חלה רק על עוסק שביצע את עסקת האקראי “במהלך עסקיו” ולא על כל עוסק רשום. אין מחלוקת כי אדם פרטי הרוכש יחידת נופש ומשכיר אותה באמצעות מאגר מלונאי אינו רשאי לנכות את המס שהוטל בשל הרכישה. בכך יש הגיון פיסקאלי: לעניין רכישת היחידה, האדם הפרטי הוא בבחינת צרכן סופי ודינו “לספוג” את מס הערך המוסף המוטל על עסקה ראשונה זו. מצד שני, חיוב עסקת ההשכרה נובע אך ורק מזהותו של השוכר – היות ויחידת הנופש נשכרת על ידי חברת ניהול (עוסק), ההשכרה מתחייבת במס כעסקת אקראי. אילו היה בעל היחידה משכיר אותה לאדם פרטי אחר, כלל לא הייתה קמה חבות במס ערך מוסף (אלא אם ההשכרה עולה לכדי עסק) וממילא לא הייתה אפשרות לנכות מס תשומות. בעת מכירת הבעלות ביחידה תהיה עסקת המכר פטורה ממס היות שמס התשומות ברכישה לא הותר בניכוי (סעיף 31(4) לחוק). אין כל סיבה עניינית להגיע לתוצאה שונה כאשר יחידת הנופש נרכשת על ידי אדם אשר במקרה רשום כעוסק מורשה בשל עיסוקים אחרים לגמרי.

בנסיבות הנדונות נפקותה של תקנה 6ב היא שהחייבת במס בגין העמדת היחידה לרשות המאגר המלונאי היא חברת הניהול. היות שהמערער עצמו אינו חייב במס בשל עסקת אקראי זו, אין באמור בסעיף 43א לחוק כדי להועיל לו בעניין המס שהוטל בשל רכישת הנכס, ודינו כדין אדם פרטי בהקשר זה.

תוצאה

הערעור נדחה. המערער חויב בהוצאות בסך 25,000 ש”ח.

לייעוץ ללא התחייבות

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם

חברה לעיצוב ובניית אתרים חברה לעיצוב ובניית אתרים
WhatsApp chat