יש לכלול הוצאות משפטיות שעניינן רישום זכויות בדירה שנרכשה על ידי קבלן ושולמו על ידי הרוכש בשווי המכירה – פסק דין יחד הבונים ייזום ובניה בע”מ ואח’
בית המשפט העליון פסק כי יש לכלול הוצאות משפטיות שעניינן רישום זכויות בדירה שנרכשה על ידי קבלן ושולמו על ידי הרוכש בשווי המכירה, ולפיכך הוצאות אלו כפופות למס רכישה.
יש לכלול הוצאות משפטיות שעניינן רישום זכויות בדירה שנרכשה על ידי קבלן ושולמו על ידי הרוכש בשווי המכירה
תקציר: ע”א 4140/15
בבית המשפט: העליון
לפני: כב’ השופטים א’ רובינשטיין, א’ חיות וע’ ברון
ניתן ביום: 7.7.2016
המערערים: מנהל מיסוי מקרקעין רחובות ואח’
המשיבים: יחד הבונים ייזום ובניה בע”מ ואח’
בית המשפט העליון פסק כי יש לכלול הוצאות משפטיות שעניינן רישום זכויות בדירה שנרכשה על ידי קבלן ושולמו על ידי הרוכש בשווי המכירה, ולפיכך הוצאות אלו כפופות למס רכישה.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
השאלה שבערעורים המאוחדים היא האם ב”שווי המכירה” לפי סעיף 1 לחוק מס מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן: “חוק מיסוי מקרקעין“) יש לכלול את ההוצאות המשפטיות שעניינן רישום זכויות בדירה שנרכשה מקבלן על-ידי רוכש הדירה ושולמו על ידי הרוכש.
עסקינן בדירה שטרם נרשמה, וההוצאות המשפטיות – שכר טרחה – משתלמות לעורך הדין של הקבלן בעבור הרישום הראשוני. בשני התיקים שבערעור הגיעו ועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) לתוצאות שונות. בעניין מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ’ יחד הבונים ייזום ובניה ואחרים, החליטה הוועדה ברוב כי עקרון “צירוף כל התמורות” המקובל בכגון דא בקביעת השווי לא הוכח, ועל כן אין לחייב במס רכישה בגין הוצאות אלה. מנגד, בתיק האחר, בט נ’ מנהל מיסוי מקרקעין – איזור חיפה, החליטה ועדת הערר כי תשלום לעורך דינו של הקבלן לרישום הדירה הוא חלק מן התמורה שמשלם הרוכש בעבור הדירה, ובוודאי כך במקום שחלק מהתחייבויות המוכר הן העברת בעלות ורישום הזכויות על שם הרוכש. מכאן הערעור המאוחד.
דיון
במקום שמדובר ברכישת דירה מקבלן והקבלן מחויב בדין או לפי החוזה בין הצדדים לרשום את הדירה הנרכשת באמצעות עורך דינו, שכר הטרחה הוא חלק אינטגרלי משווי הדירה; כל שכן ברי כי “חבילת העסקה” ו”צירוף כל התמורות” – ולעניין זה אין נפקא מינה אם התשלום משולם לקבלן או לעורך הדין במישרין – כוללים את הליך הרישום באמצעות עורך הדין, לרבות לעניין מס רכישה. אין בכך כדי לומר כי שירותים משפטיים אחרים, שאינם במובהק וכל עיקר חלק מחיובי הקבלן בעסקה ועשוי עורך הדין למלא ככל שהדבר נוגע להיבט המס, יהיו אף הם חלק משווי הרכישה; העניין תלוי נסיבות, וחזקה על שלטונות המס שינהגו בהגינות ולא יכרכו לצורכי מס מה שאינו טעון כריכה.
תוצאה
נדחה ערעור בט והתקבל ערעור המדינה בעניין יחד הבונים. לא נעשה צו להוצאות.
