לא ניתן לנכות הוצאות ארנונה מהשבח – פסק דין סימה פרוצ’נסקי ואח’

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה קבעה כי תשלומי ארנונה הם בגדר הוצאה שוטפת ואינם הוצאה הונית. על כן, אך ורק בשל עצם העובדה שלא היה ניתן לנכותם לפי פקודת מס הכנסה – בהיעדר הכנסות מן הנכסים שעמדו נטושים במשך תקופה – לא נובעת התוצאה כי יותרו בניכוי מהשבח במישור מיסוי מקרקעין.

תקציר: ו”ע 12876-15

בבית המשפט: ועדת הערר לפיחוק מיסוי מקרקעין בחיפה

לפני: כב’ השופטת א’ וינשטיין והחברים ש’ פסטנברג וג’ יחזקאלי-גולן

ניתן ביום: 28.3.2016

העוררים: סימה פרוצ’נסקי ואח’

המשיב: מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה קבעה כי תשלומי ארנונה הם בגדר הוצאה שוטפת ואינם הוצאה הונית. על כן, אך ורק בשל עצם העובדה שלא היה ניתן לנכותם לפי פקודת מס הכנסה – בהיעדר הכנסות מן הנכסים שעמדו נטושים במשך תקופה – לא נובעת התוצאה כי יותרו בניכוי מהשבח במישור מיסוי מקרקעין.

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים

העוררים היו בעלי זכויות חכירת המשנה בנכסים נשוא העררים דנן, חנויות בתחנה המרכזית הישנה בחיפה. מאז הפסיקה חברת אגד, בשנת 2003, את פעילותה בתחנה המרכזית הישנה, נסגרו הנכסים שהופעלו במסגרת התחנה המרכזית הישנה ולא היו שוכרים לנכסים האמורים, מחמת היעדר כדאיות כלכלית.

הנכסים והחנויות בתחנה המרכזית הישנה נפרצו וחובלו במהלך השנים ולא היו ראויים כבר לשימוש. עם זאת, נדרשו העוררים לשלם לעיריית חיפה את תשלומי הארנונה שבהם חויבו הנכסים בשנים שבהן עמדו ריקים ולא הייתה להם הכנסה מן הנכסים נשוא הערר.

במישור מס הכנסה לא היה בידי העוררים לנכות את הוצאות הארנונה, מאחר שכאמור לא הייתה להם הכנסה מן הנכסים. זכויות העוררים בנכסים (החנויות) בתחנה המרכזית הישנה נמכרו ביום 21.11.2013. העררים שבפנינו, עשרה במספר, אשר הדיון בהם אוחד, עוסקים כולם בשאלה אם אותם תשלומי ארנונה כללית ששולמו על ידי העוררים לעיריית חיפה, מותרים בניכוי מהשבח על פי סעיף 39לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג-1963 (להלן: “חוק מיסוי מקרקעין“), במכירת הנכסים שנמכרו על ידי כל אחד מן העוררים. זאת כאשר אין מחלוקת כי לא היה ניתן לנכות את תשלומי הארנונה הללו במישור מס הכנסה.

עמדת העוררים היא כי בנסיבות המיוחדות של הנכסים בתחנה המרכזית הישנה כפי שתוארו לעיל, בהיעדר הכנסות מן הנכסים, מחמת אי התרת ניכוי ההוצאה על ידי פקיד השומה וכאשר ממילא אין באפשרות העוררים לקזז הפסדים – יש להתיר את ניכוי הוצאת הארנונה מהשבח. המשיב קבע כי הוצאת ארנונה אינה נכנסת לתחולת סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, מפני שאינה הוצאה לצורך רכישת הזכות במקרקעין ואינה קשורה למכירת הזכות במקרקעין. המשיב הוסיף וקבע כי הוצאות ארנונה מותרות בניכוי על פי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ”א-1961 (להלן: “פקודת מס הכנסה” או “הפקודה“) ועל כן על העוררים לדרוש הוצאה זו מפקיד השומה. מכאן הערר.

דיון

אין לקבל את טענת העוררים. לעמדתי, הוצאות הארנונה אינן מהוות הוצאות שהוצאו לשם השבחתם של הנכסים שהזכויות בהם נמכרו. כדי שהוצאות תסווגנה כ”הוצאות השבחה” עליהן לעמוד במבחן שהוא בבחינת מושכלות יסוד בדיני המס – עליהן להיות הוצאות הוניות. הוצאות ארנונה אינן עומדות כלל ועיקר במבחן זה. מדובר בהוצאות המשולמות על ידי מחזיק הנכס, שאין בתשלומן משום השבחה של הנכס או יצירת יתרון מתמיד שלא היה בנכס קודם לכן. תשלום הוצאות הארנונה אינו יוצר לנכס ערך חדש ונוסף שלא היה קיים בו טרם תשלום הארנונה. מדובר בהוצאות שוטפות, שבנסיבות הרגילות ודאי היה ניתן לנכותן מההכנסה המופקת מהנכס.

אין לקבל גם את טענת העוררים כי ניתן לראות בתשלום הארנונה לעיריית חיפה משום הוצאה “לשימור הבעלות” או “לשימור שווי הנכסים”, וזאת משום שאי תשלומן היה גורר הליכי גבייה כנגדם. פירעון של חוב הרובץ על הנכס אינו עולה כדי הוצאה מותרת על פי סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין ואינו בגדר הוצאה מותרת על פי המבחן הכללי של ניכוי הוצאות, וזאת גם אם אי הפירעון עשוי להוביל לכך שהנושה ימנע את מכירת הנכס. גם אם היו חלים בגין הנכס חובות מסוג אחר, כגון בגין חשמל או מים – יכול היה הנושה להפעיל הליכי גבייה לצורך פירעון החוב. ברור, כי העובדה שהליכי גבייה אלה יכול שיהיו כרוכים בניסיון לממש את הנכס כדי לגבות את החוב, על ידי הטלת עיקול או בדרך אחרת – אין בה כדי להפוך את תשלום החוב לתשלום הוצאה שנועדה לשמר על הבעלות בנכס או להוצאה בעלת אופי הוני כלשהו.

תשלומי ארנונה הם בגדר הוצאה שוטפת ואינם הוצאה הונית. על כן, אך ורק מעצם העובדה שלא ניתן היה לנכותם לפי פקודת מס הכנסה – לא נובעת התוצאה כי יותרו בניכוי מהשבח במישור מיסוי מקרקעין. ועל כן, אף כי אין הדעת נוחה ממצב הדברים שאליו נקלעו העוררים, אין בכך כדי להוביל לתוצאה של התרת הוצאה שוטפת בניכוי מהשבח, במישור מיסוי מקרקעין.

את הפסיקה של בית המשפט העליון בעניין סלון מרכזי יש להחיל רק ביחס לאותן הוצאות שאין מחלוקת כי נופלות הן בגדר הוראת סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, אלא שמחמת הסייג שברישה של הסעיף ולפיו לא תותר הוצאה “הניתנת לניכוי לפי הפקודה” קיימת שאלה אם ניתן לנכותן במישור מס השבח.

באשר לטענה החלופית של העוררים, ולפיה גם אם ניתן היה לנכות אותן הוצאות במסגרת הדיווח השנתי על פי פקודת מס הכנסה, הרי משלא היו הכנסות מהנכסים, היו אלה הופכים להפסד עסקי הניתן להפחתה מהשבח שנוצר ממכירת הנכסים וכך היה אפשר להגיע לאותה תוצאה המבוקשת על ידם בעררים דנן – אף היא אינה טענה שניתן לקבלה בעררים אלו. טענה זו נסמכת למעשה על הוראת סעיף28(א) לפקודה.

אלא שגם אם צודקים העוררים בטענתם – ולא נקבע בעניין זה מסמרות – ברור שאין זו האכסניה הנאותה לדון בטענתם. את סוגיית ניכוי הוצאות הארנונה מההכנסה והיווצרותו של הפסד בעסקם של העוררים – על העוררים להעלות בפני פקיד השומה. פקיד השומה הוא הגורם המוסמך לדון בשאלה אם היה מקום להתיר לעוררים את ניכוי הוצאות הארנונה אם לאו, ואם נוצר לעוררים הפסד עסקי בשנות המס נשוא העררים כאן. אמנם מס שבח הוא מקדמה על חשבון מס הכנסה, אך על פי הוראת סעיף48ב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, בהיעדר אישור של פקיד השומה כנדרש על פי סעיף 48ב(א)(1) לחוק, אין המשיב, ובהתאם גם לא ועדת הערר, מוסמכים להתיר קיזוז של הפסד נטען כלשהו.

תוצאה

הערר נדחה. כל אחד מהעוררים חויב בהוצאות בסך 5,000 ש”ח.