השכרת 110 דירות למגורים מהווה עסק ואינה מזכה בשיעור מס מופחת של 10% – פסק דין ורדה יהל ואח’
בית המשפט המחוזי מרכז פסק כי השכרת 110 דירות למגורים מהווה עסק ואינה מזכה בשיעור מס מופחת של 10%. נפסק כי אמנם כלפי כל דייר ודייר התנהלות השלושה לא הייתה שונה בהרבה מזו של כל משכיר אחר, אך כמות הדירות שבבעלותם חייבה התעסקות והיערכות בעלות אופי עסקי. כתוצאה מכך אין אפשרות ואף אין הצדקה להחיל על הכנסותיהם מדמי שכירות את ההסדר המיוחד הקבוע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה.
תקציר: ע”מ 49967/14
בבית המשפט: המחוזי תל אביב
לפני: כב’ השופט הרי קירש
ניתן ביום: 19.11.2015 (פורסם 14.7.2016)
המערערים: ורדה יהל ואח’
המשיב: פקיד שומה תל אביב 4
בית המשפט המחוזי מרכז פסק כי השכרת 110 דירות למגורים מהווה עסק ואינה מזכה בשיעור מס מופחת של 10%. נפסק כי אמנם כלפי כל דייר ודייר התנהלות השלושה לא הייתה שונה בהרבה מזו של כל משכיר אחר, אך כמות הדירות שבבעלותם חייבה התעסקות והיערכות בעלות אופי עסקי. כתוצאה מכך אין אפשרות ואף אין הצדקה להחיל על הכנסותיהם מדמי שכירות את ההסדר המיוחד הקבוע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
בבעלות המערערים, בני משפחה – אישה (להלן: “ורדה”) בגיל הזהב ושני בניה המבוגרים (להלן: “אלי” ו”רון”), נכסי נדל”ן במרכז הארץ. בין השאר בבעלות בני המשפחה, כ-120 דירות מגורים הנמצאות בתל אביב. מתוך 120 הדירות כ-110 מושכרות למגורים לדיירים שונים ומניבות דמי שכירות. על הכנסה זו מדמי שכירות מבקשים המערערים לשלם מס הכנסה על פי הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ”א-1961 (להלן: “הפקודה“), שיעור מס מוגבל של 10%. פקיד השומה סבור כי בנסיבות המקרה השלושה מנהלים עסק של השכרת נכסי נדל”ן ועל כן אין תחולה לסעיף 122 לפקודהויש ליישם את מדרגות המס הרגילות עד לשיעור המס השולי. מכאן הערעורים המתייחסים לשנות המס 2008 ו-2009.
מתוך 110 הדירות שהושכרו למגורים בשנת 2008, 90 הושכרו בשכירות חופשית ו-20 הושכרו בדיירות מוגנת. דירות המגורים מרוכזות במספר לא רב של בניינים, 11 בניינים שונים, כאשר בשישה בניינים מתוכם היו לפחות עשר דירות מגורים בבעלות השלושה. 33 מתוך 110 דירות המגורים היו בבניין אחד מסוים. אין מחלוקת כי מקור המימון לרכישת הדירות והבניינים היה הון העצמי של המשפחה ולא מימון זר. אלי הוא שמאי מקרקעין במקצועו, רון הוא אדריכל. ההכנסות מהשכרת דירות המגורים שלגביהן נתבעה הפעלתו של סעיף 122 לפקודה הסתכמו ב-2.73 מיליון בשנת 2008 וב-3.43 מיליון בשנת 2009. הכנסותיהם האישיות של השלושה ממקורות אחרים באותן שנים היו נמוכות באופן משמעותי מסכומים אלו.
המשיב מדגיש את המספר הרב של הדירות המושכרות ואת ההיקף הכספי הכולל של פעילות ההשכרה. הוא גם מייחס לשלושת בני המשפחה בקיאות בתחום הנדל”ן. יותר מכל מדגיש המשיב את היקף הפעילות היום יומית המתבצעת על ידי השלושה, ועל ידי בעלי המקצוע מטעמם, הדרושה כדי לטפל בהשכרה ובהחזקה של 110 דירות. לפי עמדת המשיב קיים מנגנון עסקי של ממש המניב את הכנסות השכירות.
המערערים טוענים כי הפעולות שהם עושים בדירה הן אותם פעולות שאדם שמשכיר דירה אחת בלבד היה עושה לגביה (דהיינו, מציאת שוכר, חתימת הסכם שכירות, גביית דמי שכירות וביצוע תחזוקה בסיסית ותיקונים לפי הצורך). אין הם משביחים את הנכס, הזמן הנדרש מהם לביצוע הפעולות שלעיל הוא מועט, וכמו כן, בשל מצב שוק השכירות בתל אביב והביקוש הגבוה לא נדרשו מאמץ רב או בקיאות כדי להשכיר דירה במהירות ובמחיר שוק. לטענתם הם מסתפקים במחירי שוק (או אף פחות מכך) ואינם מנסים להשיג תשואת יתר מהנכסים או להשביח את הנכסים מעבר להשכרתם.
דיון
עדויות השלושה היו מהימנות. אף על פי כן, דומה כי בנושא הקצאת הזמן לפעילות ההשכרה הם נטו להמעיט בהערכת הזמן המוקדש לעיסוק. מדובר ב-110 דירות מגורים (כאשר מספר השוכרים השונים אף גדול יותר). הבניינים ישנים ומחייבים טיפול. החוזים, לפי בחירתם של השלושה, הם לשנה אחת בלבד, ונדרש חידוש חוזה מדי שנה בשנה. קשה אפוא להלום כי הזמן הנדרש מהשלושה הוא כה מעט.
המסקנה היא כי לא ניתן להסכים לעמדת המערערים. נראה כי כמות הדירות המושכרת מצריכה טיפול ותשומת לב כמעט בכל ימות השנה. נדרשות פעולות מרובות מאוד בכל שנה כדי להשיג את ההכנסה הנדונה. חידוש חוזים, רישום והפקדת מעל 1,200 צ’קים, תיקון תקלות והתקשרות עם בעלי מקצוע. והנה, קם הלכה למעשה מנגנון משפחתי לעשיית כל אותם דברים. אלי, כך נראה, הוא הדמות המרכזית באופרציה זו ועומד בקשר עם ורדה, עם הדיירים ועם בעלי המקצוע. ורדה מופקדת על מערך החוזים, על המנהלה ועל הכספים. רון משתתף לצד אלי בקשר עם הדיירים ועם בעלי המקצוע. בעלי המקצוע הפועלים בקביעות ולאורך שנים מטעם השלושה נותנים מענה לכל דרישות התחזוקה.
קיומו של מערך השכרות שלם, המקיף 110 דירות למגורים (ועוד נכסים נוספים רבים) ומכניס כשלושה מיליון ש”ח בשנה, תלוי בנכונותם וביכולתם של השלושה לבצע את כל הפעולות הכרוכות בהשגת ההכנסה האמורה. העשייה הנדרשת אינה מבוטלת ומכלול העשייה משתווה לניהול עסק. יש לשער כי אדם אחר בעל אותו הון העומד לרשותו שאינו מעוניין או מסוגל להתעסק עם השוכרים השונים ולדאוג לתחזוקתן התקינה של 110 דירות ישנות, יבחר באפיק השקעה שונה כדי להפיק תשואה על כספו.
זאת ועוד. בבחינת ההיסטוריה החקיקתית נראה כי המחוקק, בהסירו את תקרת ההכנסה שהייתה קבועה עד שנת 2003 לא יכוון להחיל את הוראות הסעיף על מקרה כגון זה.
להיבטים אלו מצטרפות גם נסיבות נוספות המחזקות את המסקנה. אמנם לא לכל נסיבה כאמור משקל רב, אך יש בצירוף הנסיבות כדי להצביע על פעילות שאופייה עסקי.
כך למשל, לבני המשפחה עיסוקים נוספים הנוגעים לענף המקרקעין. הם משכירים כיחידים נכסים מסחריים בהיקף לא מבוטל. המנגנון לטיפול בהשכרת הדירות הוא מנגנון “משומן” למדי. השלושה בוחרים להגביל את תקופת השכירות לשנה אחת בלבד, ללא הענקת אופציות הארכה, ובכך יוצרים צורך בהתעסקות נוספת ותדירה יותר, לעומת מצב של השכרה ארוכת טווח. הם מחזיקים קו טלפון מיוחד (אמנם בעלות נמוכה) לצורך קבלת שיחות משוכרים פוטנציאלים. דומה כי בכל אלה נבדלת התנהגותם מאדם המשכיר דירה אחת או מספר קטן של דירות כפעילות השקעתית גרידא. קיים מערך קבוע וזמין של בעלי מקצוע שמטפלים בתחזוקה הפיזית של הדירות מתוך אינטרס כלכלי הדדי.
אמנם, כלפי כל דייר ודייר התנהלות השלושה לא הייתה שונה בהרבה מזו של כל משכיר אחר, אך כמות הדירות שבבעלותם חייבה התעסקות והיערכות בעלות אופי עסקי. כתוצאה מכך אין אפשרות ואף אין הצדקה להחיל על הכנסותיהם מדמי שכירות את ההסדר המיוחד הקבוע בסעיף 122 לפקודה.
תוצאה
הערעור נדחה. המערערים חויבו בהוצאות בסך 40,000 ש”ח.
