הוכחת שימוש למגורים בדירה – פסק דין ד”ר ארנולד אהרון ואח’
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה פסקה כי העוררים לא הוכיחו כי הדירה שימשה למגורים במובן הוראת השעה (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע”א-2011 בתקופה של שנתיים ימים כנדרש על פי סעיף 6א(ז) להוראת השעה.
תקציר: ו”ע 55759/15
בבית המשפט: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בחיפה
לפני: כב’ השופט ר’ סוקול והחברים ד’ מרגליות ו ד’ שמואלביץ
ניתן ביום: 12.12.2016
העוררים: ד”ר ארנולד אהרון ואח’
המשיב: מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה פסקה כי העוררים לא הוכיחו כי הדירה שימשה למגורים במובן הוראת השעה (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע”א-2011 בתקופה של שנתיים ימים כנדרש על פי סעיף 66א(ז) להוראת השעה.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
ערר על החלטת המשיב שבגדרה דחה השגה שהגישו העוררים על החלטה שלא לתקן את שומת מס הרכישה שהגישו ולהשיב להם את תוספת מס הרכישה ששילמו על פי הוראת השעה. מוקד הדיון הוא בשאלה אם הדירה שרכשו העוררים שימשה בפועל למגורים במשך שנתיים כנדרש על פי הוראת השעה.
העוררים, בני זוג רופאי שיניים במקצועם, מנהלים יחדיו מרפאת שיניים בנכס בחיפה. בשנת 2011 נודע לעוררים כי נכס נוסף באותו בניין עומד למכירה. מדובר היה בדירה בקומה העליונה אשר לא שימשה בפועל למגורים. העוררים החליטו לרכוש את הדירה. לטענתם, ביקשו לרכוש את הדירה כדי שתשמש למגורי בנם, איתי אהרון, שעמד לפני שחרור מצה”ל. ביום 15/3/2012, נערך ונחתם הסכם הרכישה ולפיו רכשו העוררים את הדירה מבעליהם. בתמורה לדירה התחייבו העוררים לשלם סך של 1,050,000 ש”ח.
הואיל והדירה שרכשו לא שימשה למגורים, היה מוסכם וידוע לצדדים כי הדירה אינה “דירת מגורים מזכה”, כאמור בסעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963. כן היה ידוע לעוררים כי יהיה עליהם לבצע עבודות שיפוץ והתאמה של הדירה למגורים. בסעיף 6 להסכם הרכישה סוכם כי מס השבח ישולם על ידי המוכרים וכי מס הרכישה ישולם על ידי העוררים. עם זאת, ומאחר שבמועד הרכישה עמדה בתוקפה הוראת השעה, הכוללת בחובה הטבות מס, הוסיפו הצדדים הוראה מפורטת ומפורשת שנועדה להבטיח את מילוי התנאים שיאפשרו למוכרים ליהנות מפטור ממס שבח על פי הוראת השעה.
העוררים קיבלו את החזקה בדירה ביום 15/4/2012. אותה עת החל בנם איתי ללמוד רפואת שיניים מחוץ לישראל. לטענת העוררים, הם ביצעו בדירה התאמות הכרחיות כדי שניתן יהיה להשתמש בדירה למגורים. בתום שנתיים, פנו העוררים למשיב וביקשו להשיב להם את תוספת מס הרכישה ששילמו. בבקשתם טענו כי הדירה שימשה למגורים למשך שנתיים ועל-כן הם זכאים להחזר תוספת מס הרכישה.
לאור בקשתם של העוררים, נערך בנכס ביקור על ידי מפקחים מטעם המשיב. בסופו של הביקור הגיע המשיב למסקנה כי הדירה לא שימשה למגורים ואינה מיועדת למגורים ועל-כן דחה את הבקשה להחזר תוספת מס הרכישה. העוררים טוענים כי הדירה שימשה למגורים. העוררים מדגישים כי בנם איתי הלומד בחו”ל היה מגיע מעת לעת לישראל ובעת ששהה בארץ לן בדירה. עוד נטען כי מאחר שהעוררים מנהלים מרפאה באותו בניין, הם ניצלו את הדירה למנוחה במהלך היום וגם בכך די כדי להצביע על שימוש בדירה למגורים.
דיון
דין הערר להידחות.
ממכלול הראיות, ניתן לקבוע בבירור כי הדירה לא שימשה למגורים במשך תקופה של שנתיים מיום מסירת החזקה. גם אם נניח כי מעת לעת, כאשר הבן איתי הגיע לישראל הוא לן בדירה, אין בכך כדי לענות על הדרישה בדבר שימוש למגורים. הוראת השעה מתנה את מתן הפטור ממס שבח רק אם הדירה שימשה בפועל למגורים. מגורי אקראי, לינות מזדמנות – אינם בבחינת שימוש למגורים. שימוש למגורים משמעו שימוש קבוע, כאשר הדירה מהווה את מרכז חייו של המתגורר בה. יתרה מזו, בשונה מהגדרת דירת מגורים מזכה, שמסתפקת בכך שהדירה שימשה בעיקרה למגורים, כלומר ייתכן שימוש נוסף, הוראת השעה מתנה את מתן הפטור בשימוש בפועל בדירה כולה, כלומר שימוש נוסף בדירה לא ימלא את תנאי הפטור.
זאת ועוד, מהצילומים ומהראיות ברור כי הדירה לא הותאמה למגורים בפועל. אמנם היו בה מספר רכיבים שיכולים לאפשר מגורים, כמו מקלחת, אולם הדירה בכללותה לא הותאמה למגורים. בדירה המשמשת למגורים יש לצפות כי ימצאו אביזרים המעידים על מגורים ובהם מיטה, ארונות, מטבח ובו כלים המשמשים את המתגוררים בדירה ועוד. בענייננו מדובר בדירה שגם לאחר תום התקופה של השנתיים לא הושלמו בה עבודות ההתאמה למגורים. לא הושלמה בניית מטבח, לא נמצאו ארונות וכדומה. אין טענה כי בדירה נמצאו בגדים, ספרים, כלי מיטה וכיוצא באלו אשר צפוי כי ימצאו במקום מגוריו של אדם. נוסף לכל אלו מתברר כי בדירה נמצאו אביזרים ומכשירים שעיקר ייעודם למרפאת שיניים. אמנם, ייתכן שאדם יחזיק בדירתו גם כלים ומכשירים שמשמשים לעבודתו או לעבודת בני משפחתו, אולם מהרושם העולה מהצילומים וממבנה הדירה (כמו קירות זכוכית בין חדרים), מתבקשת המסקנה כי עיקר יעודה של הדירה היה לשמש את בית העסק ולא לשמש למגורים. הבן איתי לא התייצב לעדות על אף שהדיון נקבע לבקשת העוררים למועד המותאם להגעתו לישראל. אי העדתו של עד כה חיוני כמו הבן, שנטען כי התגורר בנכס, מחזקת את המסקנה כי הבן לא התגורר בפועל בדירה.
תוצאה
הערר נדחה. העוררים חויבו בהוצאות בסך 7,500 ש”ח.
