דירת מגורים במצב פיזי ירוד ומוזנח ששימשה למגורי עובדים זרים תמוסה כנכס אחר לעניין מס שבח ומס רכישה

העוררים טענו כי אף אם המבנה לא היה בבחינת “דירה המיועדת למגורים לפי טיבה” הרי שימשה למגורים בפועל ודי בכך כדי שתיחשב לדירת מגורים על פי ההגדרה שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. חבר הוועדה ציין כי העובדה שבדירה התגוררו עובדים זרים אינה מעידה בהכרח שמדובר בדירה הראויה לשמש למגורים בעיני האדם הסביר. לאור האמור לעיל נדחה הערר והדירה מוסתה כנכס אחר לעניין מס שבח ומס רכישה.

לאחרונה ניתן פסק דין על ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעניין השאלה אם נכס הוא בגדר “דירת מגורים” לעניין פטור ממס שבח ומדרגות מס רכישה.

בפסק הדין בעניין לין ובדוי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (ו”ע 24036-03-14), נדון עניינו של מבנה בן שתי קומות בפינת הרחובות יפת ובן אחיטוב ביפו. הנכס שימש במקורו למגורים, לאחר מכן למפעל (במשך למעלה מ-30 שנה), וככל הנראה בארבע השנים הסמוכות למכירה עמד ריק ובחלקו שימש למגורי עובדים זרים.

הנכס נמכר בשנת 2012 ונתבקש בגינו פטור ממס שבח כדירת מגורים, וכן מדרגות מס רכישה כ”דירת מגורים”. המחלוקת העיקרית התמקדה בהגדרת המונח לאור מצבה הפיזי של הדירה.

ועדת הערר סקרה את הפסיקה הדנה ב”מבחן האובייקטיבי” להיות נכס בגדר דירת מגורים, לפיו יש לבחון את מצבו הפיזי של המבנה, הימצאות מתקנים ואביזרים המאפיינים דירה כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח ובפרט – “האם קיים פוטנציאל ממשי לשמש למגורים”.

נקבע כי הנטל הוא על העוררים והם לא עמדו בו כדי להוכיח שהדירה היא אכן בגדר דירת מגורים מבחינת הפוטנציאל הממשי. מן העדויות עלה שהדירה הייתה במצב פיזי רע (תקרה מתפוררת, רטיבות, ברזלים חשופים), השימוש התעשייתי במשך למעלה מ-30 שנה פגע בה קשות, ואף שהיו בה מתקנים כגון אסלות, כיורים, מטבח, הרי שהיו במצב פיזי רע מאוד. ככל הנראה בוצע שיפוץ יסודי במבנה אך אין הוכחה לכך כי הוא נעשה לפני שהנכס נמכר, ומן הראיות עולה שסביר יותר שנערך לאחר המכירה. זאת ועוד, הוכח כי התבקש פטור מארנונה מהעירייה בנימוק ש”הנכסים אינם ראויים לשימוש”.

העוררים טענו כי אף אם המבנה לא היה בבחינת “דירה המיועדת למגורים לפי טיבה” הרי ששימשה למגורים בפועל ודי בכך כדי שתיחשב לדירת מגורים על פי ההגדרה שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963. השופט קירש דחה טענה זו מאחר שלא הוכחו בראיות המגורים בפועל, ועוד קבע כי גם אם שימשה להלנת פועלים הרי לא ברור אם זהו שימוש למגורים מבחינת מידת הקביעות (להבדיל מלינה לטווח קצר). חבר הוועדה רו”ח פרידמן ציין כי העובדה שבדירה התגוררו עובדים זרים (אם בכלל) אינה מעידה בהכרח שהמדובר בדירה הראויה לשמש למגורים בעיני האדם הסביר.

לאור האמור לעיל, נדחה הערר והדירה מוסתה כנכס אחר לעניין מס שבח ומס רכישה.