ענת דדוש רואת חשבון
לשקט הנפשי שלך יש בית
כי מקצועיות זו הדרך!!!

לקביעת פגישת ייעוץ

חבות מע”מ על משכיר השוכר דירות ומשכיר אותן בשכירות משנה

בית המשפט העליון קבע כי אין די בכך שאותן דירות תושכרנה בסופו של דבר על ידי עמידר ליחידים אשר ישתמשו בהן לצרכי מגורים, אלא יש לבחון את העסקה הנערכת בין העוסק הנדון כמשכיר הנכס, לבין השוכר ממנו. בפרט יש לברר האם עסקה זו, הראשונה בשרשרת ההשכרות, עונה על דרישת החוק בכך שהיא “למגורים”.

בעניין סימון, הייתה תמימות דעים לפיה “… קיומו של חוזה ביניים בין הנישום [המשכיר] לבין הצד השלישי (שאינו השוכר למגורים) ישלול את תחולת הפטור”.

יחד עם זאת, וכיוצא מן הכלל, הפסיקה הכירה בזכאות לפטור במצב בו השוכר הישיר אמנם איננו משתמש בדירה למגוריו הוא אולם מעמדו איננו אלא זה של “צינור” שדרכו נערכת התקשרות השכרה למגורים בין המשכיר לבין הדייר.

אין מחלוקת כי השגרירויות והחברות הזרות מימנו את תשלום דמי השכירות, אם כי העברת התשלום בוצעה בדרך כלל באמצעות הדייר, על ידי מסירת שיקים המשוכים על שם השגרירות או מסירת מזומנים מידי הדייר לידי החברה. אך לא היה ספק כי השימוש בפועל בדירות היה למגורי הדיירים ומשפחותיהם בלבד. התנהלות החברה בכל הקשור להשכרת הדירות הייתה בעיקר מול הדיירים ולא מול אנשי השגרירות.

בית המשפט נקט בכללי העזר הבאים ביישום ההלכה בעניין משכיר שהוא “צינור” גרידא:

  1. כאשר השוכר הראשי רשאי ומסוגל להשתמש בעצמו בדירה לצורכי מגוריו, יחול הפטור לפי סעיף 31(1) לחוק, אף אם הוא בוחר להשכיר את הדירה בשכירות משנה.
  2. לעומת זאת, כאשר השוכר הראשי איננו מסוגל או איננו רשאי להתגורר בדירה בעצמו – ובדרך כלל מדובר יהיה בשוכר חבר-בני-אדם – מן הראוי לבחון היבטים אלה בדרך להכרעה בשאלת הצינור:
    • 2.1. האם לאחד מן הצדדים להסכם השכירות הראשי נצמחת תועלת כלכלית, משפטית או פיסקאלית מעצם קיומה של “חוליית הביניים” (השוכר הראשי) ?
    • 2.2. באיזו מידה חבה חוליית הביניים בחיובים שונים על פי הסכם השכירות ?
    • 2.3 האם נערכה התקשרות מפורשת נוספת בין השוכר הראשי לבין הדייר בפועל ?

בית המשפט מצא כי יישום כללי העזר הנ”ל, מוביל למסקנה כי לא ניתן להגדיר את השגרירויות והחברות הזרות כ”צינור” בלבד.

אולם, בית המשפט קיבל את טענתה החלופית של החברה, כי יש למסותה על בסיס “נטו”, כמוסדר בסעיף 5(ב) לחוק.

במבט כלכלי, ניתן לומר כי החברה משמשת מעין מסלקה או זירת מפגש בין משכירים מצד אחד לבין שוכרים מצד שני. החברה איננה שוכרת דירה לפני שהיא יודעת כי דייר מסוים מעוניין להתגורר בה.

דהיינו: הערך המוסף הכלכלי האמיתי של החברה מופק מהפגשת המשכירים והשוכרים וההפרש שנותר בידיה, בין דמי השכירות הנגבים לבין דמי השכירות המשולמים, מייצג מעין עמלה בגין מעשה הפגשה זה, או במילים אחרות, עמלת תיווך.

לפיכך, קבע בית המשפט כי יש לחייב במע”מ את הפרש התיווך בהשכרת הדירות, לפי סעיף 5(ב) לחוק.

לייעוץ ללא התחייבות

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם

חברה לעיצוב ובניית אתרים חברה לעיצוב ובניית אתרים
WhatsApp chat