הכנסות של חברה משפחתית מהשכרת מבנה לשימוש ציבורי הן הכנסות פסיביות ולפיכך הפסדיה לא יקוזזו כנגד הכנסות של הנישום המייצג – פסק דין דימא נאמנות בע”מ ואח’

בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק כי הכנסות מהשכרת מבנה לשימוש ציבורי הן הכנסות פסיביות, ולפיכך הפסדיה של המערערת שהייתה חברה משפחתית אינם יכולים להיות מקוזזים כנגד הכנסתו החייבת של הנישום המייצג של החברה המשפחתית.

הכנסות של חברה משפחתית מהשכרת מבנה לשימוש ציבורי הן הכנסות פסיביות ולפיכך הפסדיה לא יקוזזו כנגד הכנסות של הנישום המייצג

תקציר: ע”מ 54447/12

בבית המשפט: המחוזי בתל אביב

לפני: כב’ השופט י’ אטדגי

ניתן ביום: 4.8.2016

המערערת: דימא נאמנות בע”מ ואח’

המשיב: פקיד שומה תל אביב 3

בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק כי הכנסות מהשכרת מבנה לשימוש ציבורי הן הכנסות פסיביות, ולפיכך הפסדיה של המערערת שהייתה חברה משפחתית אינם יכולים להיות מקוזזים כנגד הכנסתו החייבת של הנישום המייצג של החברה המשפחתית.

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים

המערער 2 (להלן: “ארז”) הוא בעלים של חברה העוסקת בטקסטיל בשם “ברייטקס” (להלן: “ברייטקס”) שממנה הוא מושך משכורת. בשנת 2005 הקים ארז את החברה המערערת 1 (להלן: “דימא”), העונה להגדרה של “חברה משפחתית” לפי סעיף 64א לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ”א-1961 (להלן: “הפקודה“), ובשנת 2006 הגישו ארז ודימא בקשה למשיב לרשום את דימא כחברה משפחתית, שארז הוא הנישום המייצג שלה. בשנים הנדונות דימא רכשה והשכירה מבנה אחד בלבד: מבנה בשטח של כ-400 מ”ר ברחוב אחווה 10 שבשכונת נווה צדק בתל-אביב (להלן: “המבנה”).

במשך השנים 2009-2006 הנדונות כאן הגישו ארז ודימא דוחות שנתיים, שבהם קוזזו הפסדיה של דימא ממשכורתו של ארז. המשיב סירב להכיר בקיזוז זה. המחלוקת העיקרית בין הצדדים היא בשאלה האם הכנסותיה של דימא הן הכנסות “עסק” לפי סעיף 2(1) לפקודה (שאז ניתן לקזז את הפסדיה באותן שנים מהכנסותיו ממשכורת של ארז) או שהכנסותיה של דימא הן דמי שכירות לפי סעיף 2(6) לפקודה (שאז לא ניתן לקזז את הפסדיה מהכנסותיו של ארז, לפי סעיף 28 לפקודה)?

דיון

סקירת הפסיקה הרלוונטית מראה כי בדרך כלל סווגה הכנסה מדמי שכירות כהכנסה פאסיבית לפי סעיף 2(6) לפקודה ולא כהכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה. ברוב המקרים התקבלה בכך עמדת פקיד השומה, שהתנגדה לסיווג ההכנסה מעסק, כיוון שסיווג זה היה מאפשר לנישומים לקזז הפסדים. ואולם לעתים הובילו המבחנים שנמנו לעיל למסקנה כי ייתכן שעסקו של נישום יהיה עסק של השכרת נכסים, ובמקרה כזה הכנסות דמי השכירות יהיו הכנסות מעסק.

בענייננו, המערערים לא עמדו בנטל השכנוע, להוכיח שהכנסותיה של דימא אינם “דמי שכירות” לפי סעיף 2(6) לפקודה אלא הכנסה מ”עסק” לפי סעיף 2(1) לפקודה. במשך השנים הנדונות בערעורים הללו, דימא רכשה והשכירה נכס אחד בלבד – המבנה בנווה צדק. אמנם ארז ודימא עסקו לא מעט בחיפוש נכסים פוטנציאלים לרכישה, כפי שהוא והמתווכים שהעידו מטעמו סיפרו, אך לכל הפחות בשנים הנדונות חיפושים אלה לא הביאו לכל תוצאה מעשית. יתירה מזו, גם כשארז בחר לרכוש נכסים מסוימים בשנים הנדונות, הוא לא עשה זאת באמצעות דימא אלא כאדם פרטי, “על פי ייעוץ מס” שקיבל לטענתו. תחלופת השוכרים במהלך השנים הנדונות הייתה מועטה. השוכרת הראשונה הייתה המוכרת שמכרה את המבנה לארז בשנת 2006, והמשיכה להחזיק בו במשך כמה חודשים כשוכרת. בחודש דצמבר 2006 הוא הושכר לצורך הפעלת מועדון חברים ומרכז העשרה. בחודש אוגוסט 2008 הושכר המבנה לצורך הפעלת גן ילדים, עד לאחר התקופה הנדונה כאן.

ארז טען כי פעל רבות לתחזוקתו של הנכס, ואשתו מיכל, אדריכלית במקצועה שהועסקה בדימא כשכירה, טענה כי הקדישה חלק ניכר מזמנה לטיפול בהתאמת הנכס לדרישות השוכרים והעירייה. ואולם, מהראיות שהוצגו עולה שכל פעילותם לא חרגה מהפעילות הרגילה של בעל נכס לשם תחזוקת נכס שבבעלותו ומחובותיו של משכיר נכס כלפי שוכר הנכס. הרכישות שבוצעו והתיקונים שנעשו אופייניים למי שרכש נכס ומבקש להשכירו (ריהוט ועבודות נגרות) ולמי שמחויב לתחזק את הנכס עבור השוכרים (גינון, תיקון ביוב, רכישת אסלה, רכישת נורות וכו’). גם ארז ואשתו מיכל התקשו לפרט הוצאות החורגות מהוצאות רגילות של בעל נכס או משכיר.

גם עבודתם של עורכי הדין שהועסקו על ידי ארז ודימא, עופר טויסטר ושלומי הלר, התמקדה, על פי עדותם, בייעוץ למאמצים שנעשו לשנות את ייעוד הנכס על פי תכנית בניין העיר הקיימת מ”מבנה ציבורי” למסחר או למגורים, כדי שניתן יהיה להשכירו לשימושים הללו, וסטיפול בחוזי השכירות שנעשו, כלומר פעילות “רגילה” הנעשית על ידי בעל נכס המבקש להשכיר את הנכס שבבעלותו.

גם העובדה ש-70% מתמורת רכישת המבנה בנווה צדק בוצעה באמצעות נטילת הלוואות בנקאיות אינה ראיה לסיווג פעילותה של דימא כ”עסק”. עובדה ידועה היא, שרכישת נכסי מקרקעין בארץ מבוצעת ברובה בדרך של נטילת הלוואות בנקאיות (משכנתאות). גם אם ניתן היה לדלות מתוך כל המאפיינים שנמנו בענייננו מאפיינים אחדים התומכים בתיאור ההכנסות כ”עסק”, הרי מרביתם הולם יותר תיאור של הכנסה פסיבית. מאחר שהכנסותיה של דימא בשנים הנדונות אינן הכנסות מעסק לפי סעיף 2(1), הרי הפסדיה אינם יכולים להיות מקוזזים כנגד הכנסתו החייבת של ארז (הנישום המייצג של החברה המשפחתית) לפי סעיף 28 לפקודה, ומכאן שהוספת ההפסדים שקוזזו להכנסתו החייבת של ארז בשומות שהוצאו נעשתה כדין ויש לדחות את הערעור בעניין זה.

המחלוקת הנוספת בין הצדדים נוגעת לחלק מההוצאות שדימא הצהירה עליהן בדוחות שהגישה והמשיב סירב להתיר אותן. בית המשפט קיבל במרבית המקרים את עמדת המשיב, והתיר ניכוי של חלק קטן מההוצאות.

תוצאה

הערעור נדחה ברובו. המערערים חויבו בהוצאות בסך 10,000 ש”ח.